老城区老商圈的存量商业，如何“破壳重生”？

· 王晨歌 | 文  关注彼山  ID：yonderdesign  字数 3k+ ·

不管在任何城市，老城区旧商圈的“老龄化”，一直是城市发展面临的难题。

而常州“新世纪商城”的垂直玩法，是以抛开老城区更新中“大拆大建”的方式，通过在原有的建筑基础之上，改造并叠加不同的商业品牌与内容的方式，涅槃重生。以“半山”为核心经营理念，成为本地市民与周边城市游客必到之处。

复盘常州新世纪，让我们思考更多的是：老城区的商业综合体如何在改造中自我突破，活化传统商圈？

BE Talk

2020/09/13

埋藏着常州千年文脉，北宋苏东坡、南宋参知政事张守都曾居于此的常州荷花池，旧时为达官贵人的居住地，如今，也是常州核心商圈与品质生活聚集地之一。

// 常州市荷花池片区  图/网络

2019年，彼山在常州荷花池发起了一场城市更新实践，来试图解决“老城区旧商圈”所面临的更新难题：即抛开“拆改留”后，日渐没落的老城区旧商圈，应该通过怎样的方式，在消费升级的背景下，重新“找回自己，延续新生”。

// 常州新世商城所在区位

// 常州新世纪商城周边交通

如图所示，常州新世纪所坐落的南北大街主干道，几乎串联起常州老城区所有的重要商业场所，是传统常州城市格局最为重要的商业主轴。这无疑是一个值得观察的城市更新理想样本。

01

这是一座不断生长的

垂直综合体

近年来，伴随着时代的发展，消费形式的升级，各区域商业体的崛起，常州老城区客群逐渐被稀释，原本抱着一线生机的“百货老将”早已溃不成军。

如今，在商业消费场所从商铺吸引到深度运营的整体运作之下，门庭若市的南北大街商圈日渐没落，从以往常州市民购物必逛的一条街道退步成门可罗雀的萧条景象。

当然，许多城市的老商圈都会出现类似情况：因为商场设施设备的老化（如商场外立面无展示、停车场老旧、商场空间狭小）以及商场业态的陈旧（如传统的零售餐饮）等问题，使得许多更有消费活力，以及对商场消费内容有着更多需求的新一代消费者们，移步至新的商圈。

// 常州新世纪商城周围街区

最为直观的，莫过于老城区街道两侧的业态现状。

在老城区街道中，不难发现其店铺比例已经畸形，几乎达到“三步一金”，“五步一手机”的局面，其实这就是一种业态分配彻底让位于租金的“弃疗”现象。面对这一现象，只有统一的招商和运营管理并不断更新品牌和理念的项目，才能突破老城区商业的萧条趋势，保持商圈的人气与营收。

与之相比，一直秉承着“全自持精细化”的运营理念，隶属于普灵仕集团旗下，分别坐落于北大街的新世纪商城&南大街的百货大楼。是常州市为数不多的既能保持良好收益，且品牌依然在不断更新迭代的商业项目。

同样，这个项目本身便非常有趣。可以说，这是一座在垂直方向，不断叠加不同的商业内容与形式的“垂直综合体”。

// 90年代常州新世纪商城   图/网络

常州新世纪商城的前身，是一栋6层楼高的以百货为核心的商业体，总面积约为3万方。自深耕于常州的普灵仕集团接手后，得益于特殊城市发展时期的红利与政策，从原本的6层楼一路改造发展至16层，逐步成为常州市内全功能型家庭式潮流购物中心。

// 常州新世纪商城

显然，16层的商业综合体在国内屈指可数。在这样的情况之中，新世纪商城将其内部1-8层为零售百货区，8楼以上为体验式业态楼层。例如：9-11为以生鲜市集为核心的风尚美食综合体，12-13层为中影国际影城，14-16层则是常州人的精神文化地标之一“半山书局”。

// 常州新世纪商城·半山书局   图/网络

在电影城这种大跨度空间上覆盖一个多层书店，这种独一无二的创新做法，确实值得观察。

在“盒子式”的商场消费场景中，影院普遍位于各大商圈顶层位置，与餐饮业态相临近。从消费动线出发，电影院往往是最有目的消费的一站，而新世纪商城将“半山书局”覆盖其之上，其所处的位置，恰巧与传递给消费者的“半山生活”理念不谋而合。

// 常州新世纪商城·半山食集  图/网络

由此可见，新世纪商城扩建后的清晰商业运营逻辑：1-8层为核心租金与收益担当的高坪效零售区域，9层以上则是一个吸引全城客群的全体验式“引流神器”。

彼山团队的工作便在此基础上开始。

02

更新的核心命题：

对低区立面与商城入口的全新升级

彼山团队在接触到新世纪商城低区立面以及百货室内的改造需求时，恰逢新世纪扩建后开业三周年。

作为需要不断地迭代进化的商业综合体，它也面临着一些需要解决的问题。整体建筑中的基座层，因时间久远，其外观无论从形象还是气质都与当下的消费审美格格不入，这个情况，也成为团队首要解决的问题之一。

正因如此，在接手这个项目后，内部团队将首要的目标就确定为“如何在日渐沉寂的老城区中注入一个商业上的强心剂。”一方面希望这次改造能给商场的业绩带来商业价值的提升，另一方面则希望能为南北大街传统商圈带来一种全新的商业氛围与形象。

彼山团队首先从建筑整体形象+商业展示性+街道行走的氛围体验感，作为此次项目的设计思考切入点。

 商业立面改造 

毫无疑问，将其再造，重塑为南北大街第一商业中心，是新世纪商城的终极需求。因此对于建筑整体形象，立面的改造一定要准确而有效的。

对于商业立面来说，并不局限于立面形式的展示，而向消费者传达商场核心信息，以此连接消费者的消费认同感，才是核心。

// 常州新世纪商城改造前-低区立面

// 常州新世纪商城改造后-低区立面

因此，其低区立面，不仅要成为南北大街精致高端的商业名片形象，还要成为优秀品牌的最佳橱窗展示面。对于消费者来说，我们希望他们步行或车行路过于此的时候，“这里就是区域内最佳的购物目的地”这一信息能够一目了然。

反观其原有的低区立面并没有能传递出这种信息，入口处是老气的不锈钢雨棚形象，沿街面则是封闭的大理石墙面，与街道的其他商业项目没有拉开视觉档次上的差距。

 商城橱窗改造 

同时，一条优秀商业街的吸引人之处肯定应该包括精美的橱窗与行人互动，而这也是现在南北大街非常欠缺的体验。

// 常州新世纪商城橱窗原设计稿

因此，在改造的时候，彼山团队明确方向。

首先，整个建筑的整体带有一定的Artdeco元素，上中下分段的比例均有一定的弧度。因此我们选取了拱形立面单元的元素，呼应整体的建筑风格。通过这种软化加建后的庞大建筑形体，减少了整体压迫感，使其空间尺度更加宜人。

// 常州新世纪商城改造前-橱窗面

// 常州新世纪商城改造后-橱窗面

因此，低区立面最后呈现出来的是连续拱形双层通高橱窗展面，橱窗通体为白色窗框，以黑色黑晶沙石材为底并突出于墙面。同时，大面积的橱窗双层通高橱窗单元给了品牌LOGO与美陈元素发挥的空间。

 商城入口处改造 

// 常州新世纪商城入口处原设计稿

在最关键的建筑主入口处，由于整体建筑对街角呈45°，可视性极佳的入口，成为奠定商业整体气质调性的绝佳机会。

为此，我们设计了一个显著的地标入口：三层弧面入口。入口整体为玻璃幕墙，从底部到顶部层层往外挑出，最终形成一个壮观的主入口形式，与橱窗单元构成整体，吸引着消费者的目光，引导其进入商场。

// 常州新世纪商城改造前-商城入口处

//常州新世纪商城 改造后-商城入口处

很明显，改造后的新世纪商城清晰传递出其独特的风格“气质”。

由此，不断迭代的新世纪商城，又完成了一次形象与品牌的全面升级。而更重要的意义在于，通过一处单体建筑面的提升，人们能够感受到老商圈久违的商圈活力被激发，提升顾客对于整个商圈的认知。

这也是现在国内存量商业面临困境的大背景下，一次有意义的尝试。

03

存量激活时代

场景如何以“认同感”获得新生？

当商业市场开始饱和，如何让存量进行升级，可能是更重要的城市更新实践课题。在消费者更加注重场所认同感而非满足于解决购物需求的当下，一个商业中心应该从更多的维度去满足这种高阶的消费需求。

// 意向改造新世纪A座效果图

而对于城市老城区的商业来说，其存量改造可能又必须把‘当代城市感’的营造作为重要课题。

因为老城区的城市界面已明显过时，其设施老化等问题，已经越来越难以获得城市活力消费人群的青睐。在这样的背景下，商场的改造，如果只是“闭门造车”而不去呼应城市升级，则很难凭借一己之力来吸引足够的人流。

传统商业街区的存量升级必须打开城市界面，在硬件条件先天不足的情况下如果能做步行游逛的舒适性，文化展演的体验性，建筑表达的友好性，反而能够吸引高品质的客群的持续到访。

// 近期的常州新世纪商城夜市活动   图/网络

因为在一个充满城市记忆，丰富街道场景，与文化活化遗留（如老城的一些遗留古迹）的立体街区场景下购物，对相当一部人来说，特别是游客和家庭，肯定是种比在一个新城区盒子MALL里，更有意思的体验。

而新世纪商城的城市界面的整体改造，就是呼应这种老城区城市活化的一次有益尝试。

正因为有了新世纪商城改造成功的案例，彼山团队与常州荷花池街道政府建立了更深的合作关系。将改造的愿景从建筑扩大到了新世纪所在的荷花池大庙弄街区。

// 意向大庙弄街区效果图

这里有丰富的历史文脉与现状精美建筑遗存，但同时长时间的缺乏顶层设计的城市自然生长与建筑各自为政，也导致了这个城市核心片区如今面临城市界面、街道建筑迅速老化的窘境。而在政府，开发商乃至商业小业主达成一致的商业运营与存量更新共识时，随着未来常州地铁二号线的开通并在此设站，我们期待，昔日的南北大街商圈再次焕发新的活力。

随着彼山团队与常州荷花池街道深度合作，目前已完成第一阶段常州大庙弄片区的活化更新策划性设计，彼山团队也将在未来，结合经手的实践项目，持续输出属于彼山的“城市更新方法论”，敬请期待。

彼山持续性的专注于对国内外特色商业案例的观察与分析，读者小伙伴如果有想了解有兴趣的商业项目，或想供稿想介绍的城市/商业，请在公众号后台与我们联系。

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主编  |  王晨歌 罗磊鑫

执行主编  |  Zov

撰稿  |  王晨歌

编辑  |  Zov 七三

建筑摄影 |  赵奕龙

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